Динамика риэлторских сделок является хорошим показателем развития и привлекательности региона. Судя по ней, херсонский рынок недвижимости набирает обороты. Инвесторы хотя и опасаются логистических и режимных рисков, но постепенно заходят в курортные города региона. О том, как восстанавливается жилищный сектор, что ждет покупателей и почему цены на новостройки бьют рекорды, в интервью ХАН рассказал эксперт по недвижимости Евгений Ткачев.
— Насколько активно Херсонская область застраивается новым жильем?
— Темпы строительства недвижимости пока остаются ограниченными текущей ситуацией в регионе. Но даже в этих реалиях в курортных городах Херсонской области появляются новые объекты в сегменте жилой недвижимости. Можно сказать, что 2024 год стал точкой роста объемов строительства инфраструктурных объектов: дорог, систем водо- и энергоснабжения. А уже в 2025 году началось активное строительство многоквартирных домов. В 2026 году динамика сохраняется. Флагманами по текущим и будущим объемам строящегося жилья являются Генический муниципальный округ и Скадовск, который входит в план создания нового туристического кластера. Именно там сосредоточены основные точки развития жилой и курортной инфраструктуры.
— Кто является основными застройщиками?
— В Херсонской области возводится более 200 тысяч квадратных метров жилья. Мы видим, как в города приходят девелоперы из Крыма, Перми, Краснодара. За короткий промежуток времени произошел квантовый скачок: количество строящихся жилых комплексов выросло с двух до семи. В 2027 году в Геническе запланировано возведение еще четырех новых жилых комплексов. Это очень высокие темпы строительства. Отдельно можно выделить проект по развитию Арбатской стрелки — одного из красивейших мест региона. В будущем она станет местом притяжения для жителей и туристов.
— Каковы перспективы для инвестиционных проектов в сфере недвижимости в Херсонской области? Насколько строительным компаниям интересно вкладывать деньги в регион?
— Девелоперы активно приходят в Херсонскую область, так как видят потенциал развития региона и растущий спрос на недвижимость. Кроме того, региональная власть сама заинтересована в привлечении строительных компаний. Застройщикам, готовым развивать территорию, предоставляют различные преференции, работает механизм страхования военных рисков по проектам жилищного строительства, реализуемый в рамках 214-го ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» — прим. ХАН). К строительству многоквартирных домов допускаются только надежные компании, включенные в ЕРЗ.РФ (Единый ресурс застройщиков — прим. ХАН). Предпочтение отдается фирмам, готовым осваивать территорию по принципам комплексного развития.
Тут стоит отметить, что основным драйвером роста покупательской активности, как и роста цен, являются «дешевые деньги» в виде 2% ипотеки. Застройщики прогнозируют объемы продаж исходя из того, что данная программа будет функционировать и дальше. Однако оборотная сторона дешевых денег в данном случае — рост цен на недвижимость. Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках превышает 175 тысяч рублей. Региональные власти заявляли о намерении ввести ограничение по стоимости квадратного метра на новостройки не выше 160 тысяч рублей. Но цены по-прежнему растут. Можно сказать, что цены на новостройки достаточно завышены для того уровня комфорта, который предлагает рынок. При сохранении текущих темпов роста цены на новостройки в 2027 году есть вероятность коррекции цены и замедления роста строительства.
— Если есть предложение, должен быть и спрос. Готовы ли потребители покупать недвижимость в прифронтовом регионе?
— Да, спрос на недвижимость однозначно есть, и он будет расти. На наших глазах формируется рынок нового и современного жилья. А вместе с ним наблюдается увеличение и количества совершенных сделок, и стоимости квадратного метра. Покупателей привлекают прежде всего льготные ипотечные программы, действующие на новых территориях. Конечно, основной спрос в сегменте МКД сосредоточен на новом жилье, которое сейчас возводится.
— На какую недвижимость больший спрос?
— Первичка будет более привлекательна за счет инфраструктуры, создаваемой внутри ЖК, и ипотечной ставки в 2%. Некоторые застройщики даже субсидируют эту ставку, чтобы привлечь потенциальных покупателей. Вторичный рынок будет неконкурентоспособен по сравнению с первичным. Что касается частных домов и земли — они всегда будут пользоваться спросом. Коттеджные поселки, на мой взгляд, — один из сегментов, где мы можем увидеть рост за счет формирующегося спроса. Также рынок новостроек активно рекламируют риелторы, что, несомненно, на руку региону, так как повышается информированность граждан о развитии региона.
— Кто чаще покупает недвижимость в регионе?
— На местном рынке нет такого количества покупателей. В основном приобретателями недвижимости являются жители Южного и Центрального федеральных округов — Крыма, Краснодарского края и Ростовской области, Москвы и Санкт-Петербурга. Россияне верят в лучшее будущее Херсонской области и берут недвижимость в качестве жилья для отдыха, инвестиций или переезда. Среди покупателей присутствует значительная доля участников СВО. Типичные приобретатели недвижимости — это люди старше 40 лет, имеющие небольшие накопления и готовые платить небольшой ежемесячный взнос. Как правило, жилье приобретают для себя или для детей. Спросом у таких покупателей чаще всего пользуются застройки в курортных поселках, нежели в центре региона. При выборе они обращают внимание на комфорт, локацию, стоимость квадратного метра, наличие инфраструктуры в районе МКД.
— С отделкой или без: какие предпочтения выше?
— Конечно, покупатель хочет получить готовое жилье, в которое можно заехать и жить, не слушая два-три года звуки ремонта. Если мы говорим о недвижимости в курортных локациях, то эти объекты также должны продаваться с отделкой под ключ, исходя из сценариев их эксплуатации.
— Каковы прогнозы по развитию рынка недвижимости в Херсонской области на ближайшие годы?
— Можно смело прогнозировать увеличение количества предложений. Будут появляться новые проекты и новые решения. Приход в регион большего количества застройщиков создаст конкурентную среду, которая благоприятно повлияет на качество жилых кварталов и на их концепцию. Развитие рынка недвижимости будет неразрывно связано с развитием и самого региона, в том числе за счет использования механизмов комплексного развития территорий в сегменте жилого строительства, появления новых форматов в сегментах ИЖС и строительства курортного жилья. По разным оценкам совокупный ежегодный объем ввода домов в эксплуатацию к 2030 году в регионе составит 1,3 млн квадратных метров. Речь идет как о многоквартирной застройке, так и об индивидуальном жилищном строительстве. Несомненно, к этому времени рынок недвижимости Херсонской области придет в фазу реализации более современных жилых объектов. На мой взгляд, основной импульс развития будет получен за счет раскрытия потенциала курортной части Херсонской области.